ПІСЛЯМОВА |
|
|
«…через
непрозорі схеми оцінки майна з кишень громадян України витягувалися мільярди гривень» Народний
депутат України Міщенко С. Г |
|
Перед Вами ЗВІТ про експертну грошову
оцінку ринкової
вартості Вашої
земельної ділянки, який Вам за Ваші гроші складе оцінювач. |
|
АНЕКДОТ в тему. |
|
На роботу влаштовуються математик,
бухгалтер і оцінювач. Всім трьом задається питання: "Чому дорівнює 2
додати 2?" |
|
Математик:
"Чотирьом" |
|
Бухгалтер: "В
середньому, чотирьом. Плюс-мінус десять відсотків, але в середньому,
чотирьом" |
|
Оцінювач почувши
питання встав, закрив двері на ключ, запнув штори, сів поближче і пошепки
запитав: "ОК, чому б ви хотіли, щоб це дорівнювало?" |
|
Щоб
розібратись як стало можливим таке, щоб землю в «Межигір’ї» оцінили в 50
разів дешевше ринкової вартості, треба заглянути за лаштунки «професійної
оціночної діяльності». |
|
Для початку,
давайте представимо, що Ви вирішили продати свою квартиру (дім, гараж, дачу,
машину…). Яким чином Ви можете Самостійно визначати ціну об'єкту? |
|
Правильно! Купите газету з об'явами про
продаж (або «сходите» в Інтернет на відповідні сайти) і виберете пропозиції
АНАЛОГІЧНІ Вашій квартирі (дому,
гаражу, дачі, машини…) по параметрам (площа, поверх, рік забудови, матеріал
стін та інше) та розташуванню. |
|
|
|
Приблизно так. |
|
Вивчивши пропозиції і скорегувавши їх на місце розташування (тихий центр, «тихий»
вагоноремонтний завод тощо), скинувши 5-10% на торг і знайшовши середнє маєте
вартість Вашого об'єкту. |
|
Цей метод
визначення ринкової вартості об'єкта оцінки має назву порівняльний підхід і
використовується експертами у 100 випадках зі 100! (дивись п. 2.3
Обґрунтування методологічного підходу). |
|
В Держгеокадастрі
сподіваються, що після відкриття ринку землі, цей метод запрацює на всі 100,
бо інакше чому його Голова заявляє: "Нельзя сказать, сколько стоит
земля, это запрещенный товар"! |
|
І не мрійте!
Нагадаємо фахівцям Держгеокадастру, які консультували Голову, що у
відповідності з розділом III Постанови
КМУ № 1531 від 11.10.2002 р. «Оцінка земельних ділянок, які використовуються
як сільськогосподарські угіддя» проводиться ВИКЛЮЧНО через рентннй дохід. |
|
Так все таки, як нас дурять? |
|
В залежності від того, що Вам потрібно –
підвищити або занизити вартість об'єкту, оцінювач дає в газету безкоштовних об'яв (або в Інтернет на
відповідні сайти) «ліві» об'яви, які в рази знижують (підвищують)
ціну аналогів! |
|
Припустимо Ви хочете взяти кредит в
банку під заставу квартири. Ви вивчили об'яви і твердо впевнені, що Ваша
квартира сьогодні коштує 45 тис $, а оцінювач (на нього
Вам вкажуть в банку) покаже Вам чотири об'яви в газеті, в яких написано, що така сама квартира, тільки в
сусідніх домах, продається за 15 тис $. |
|
Так само буде і з іпотекою! |
|
Спроба дозвонитись за вказаним в об'яві
телефоном, як правило, не
увінчається успіхом. В кращому випадку почуєте відповідь: «Вже продано!» |
|
Ці об'яви будуть додані до «Звіту…» і
кредит в банку (під заставу квартири або землі) Вам видадуть виходячи з цих
реалій. Додумайте далі, що буде, якщо Ви не зможете погасити кредит
своєчасно… |
|
Можна
зіграти і навпаки – значно завищити ціну! |
|
Для тих хто володіє
інсайдерською інформацією – купити подешевше, продати Державі (тобто нам з
Вами) подорожче. "Как, например, зимняя Олимпиада в Карпатах! Под нее
покупались земельные участки, перепродавались, куча родственников замешана.
На этом фоне лыжный инструктор меркнет со своим LNG-терминалом". |
|
Чи такий ринок землі треба відкривати в
Україні!? |
|
ПРО ЗВІТ |
|
Перш за все, звіт повинен
бути складений у повній відповідності з формальними вимогами Закону «Про
оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та
інших нормативних актів, якими експерт зобов'язаний керуватися (Стандарти
оцінки) і на які посилається у своєму звіті. |
|
По-друге, мало кому
приходить в голову бажання прочитати звіт тоді, коли в ньому 100, а то і
більше сторінок. З них 95% тексту нормативно-правових документів, переписаних
за допомогою функції «скопіювати - вставити», або аналіз економічної ситуації
в Україні. |
|
Всякого роду тексти, що містяться в
звіті, знаходяться там тільки тому, що оцінювачу це
здається за необхідне, оскільки потрібно
дотримуватися Стандартів. |
|
Насправді витрачаються зусилля, час,
папір і тонер в принтері - швидше за все для того, щоб надати видимість наполегливої, тривалої і копіткої праці - текст насичується різними формулами, переписаними з
підручників тільки для того, щоб у замовника вкоренилася думка - видатними вченими виконана величезна робота, а неосвіченому замовнику не варто витрачати час на читання,
тому що він все одно нічого не зрозуміє. |
|
По-третє, в нашому
випадку Вас і Державу, цікавить лише одна сторінка, яка називається «ВИТЯГ із
звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки», де вказується адреса
об'єкта оцінки і думка
експертів про те, скільки цей об'єкт коштує. Думка
оцінювача є, по суті «приводом для розмов» на тему вартості, наприклад, при
кредитуванні, страхуванні або при здійсненні цивільно-правових угод. |
|
По-четверте,
Якщо це лише думка, то експерт спокійнісінько ставить свій підпис під
документом за який не несе ніякої кримінальної відповідальності «за
неправдиві свідчення»: ні за невідповідності і непорозуміння в звітах, ні за
підтасування фактичних даних, ні за арифметичні помилки – ЕКСПЕРТ НЕ
ВІДПОВІДАЄ НІ ЗА ЩО! |
|
Це ж як
треба всіх дістати, що 50 нардепів просять КС визнати неконституційними
закони "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну
діяльність" та "Про оцінку землі" |
|
І в заяву
Міністра юстиції України Павла Петренко «Уряд скасував монополію і
корупцію(!!!) на ринку оціночної діяльності» хочеться вірити, але не
можемо! |
|
В Державі залишається велика кількість
галявин, де можуть «порезвиться» оцінювачі! |
|
Чи такий ринок землі треба відкривати в
Україні!? |
|
Оцінка на сьогодні, за своїм
вектором розвитку, не має цінності для суспільства, вона паразит на його
тілі! |
|
Дітям не можна прищеплювати мрію стати
оцінювачем! |
|
Там де Оцінка - там корупція, «заказ»,
демпінг, деградація! |
|
Це наше оціночне судження! |
|
ПЕРСПЕКТИВИ |
|
«Ось вже два роки ми намагаємося
лагодити старий будинок, який потрібно не ремонтувати, а розвалити. Тому що
ми в одному місці підштукатурили і підфарбували - а воно не тримається, старе
під новим відвалюється прогнилими шматками і разом з новою фарбою і
штукатуркою, старою та новою, шматками гепається на підлогу». |
|
Проблеми в «українському будинку»
неможливо розв'язати за одну ніч. Однак можна провести деякі відносно
"прості" реформи, які - при наявності політичної волі - можуть хоча би щось зрушити в Україні. |
|
1. Прибрати павутиння по
куткам - ліквідувати нарешті довідки як клас, скасувати УСІ платні
адміністративні послуги з боку державних органів влади, державних установ,
підприємств і організацій. |
|
Відмінити будь які
обов'язкові оцінки для громадян – береться фіксоване мито чи податок,
прив’язані до гектара, квадратного метра, кубічного сантиметра, чисельності
мешканців населеного пункту і таке інше. Тобто - ніяких
посередників з оцінки майна, технічного стану
автомобіля тощо! |
|
Адміністративні послуги за будь-якої влади були й залишаються
величезною годівницею, за доступ до якої йде вічна війна між державними
відомствами, приватними фірмами та окремими чиновниками. |
|
|
Адміністративні послуги
базуються, як правило, на реєстрах. Сьогодні ніхто не може сказати скільки в
Україні ведеться різних реєстрів в електронному вигляді. Майже всі вони
носять вузько відомчий характер, нерідко дублюють показники один одного,
ведуться фрагментарно, як правило не мають зворотнього зв’язку з органами
влади і відомствами, не пов’язані один з одним, сформовані на «золотому»
програмному забезпеченні, різному форматі даних і таке інше. |
|
|
А для зв'язку між реєстрами чиновники
використовують не Інтернет, а громадянина, який за СВОЇ ГРОШІ несе довідку з реєстру №1 для реєстру №2! Від одного чиновника
другому чиновнику, які знаходяться через дорогу!!! |
|
|
За довідку, яка потрібна не
громадянину, а чиновнику, народ платить двічі – спочатку у вигляді податків
(з них утримується чиновницька братія, розробляється програмне забезпечення
та робляться реєстри), а потім за довідку!!! |
|
|
Причому програмне
забезпечення реєстрів, в більшості випадків, Державі не належить! |
|
|
Нарешті
першим схаменувся Мінфін: «Из-за отсутствия единой базы 60 млрд грн бюджета
могут идти на незаконные соцвыплаты»! |
|
|
Може це підштовхне Державних мужів
замислитись, а яка ж кінцева мета створення усіх цих реєстрів в ЦИВІЛІЗОВАНІЙ
Україні? |
|
|
2. Вимести
сміття та вимити підлогу – ліквідувати податкову міліцію, зменшити кількість
Вишів, скоротити кількість чиновників… |
|
|
Можливо навіть бухгалтерію! |
|
|
Найчастіше
потрібні не "хитромудрі", а "елементарні" заходи. |
|
|
3. Вимити брудні вікна –
скасувати Пільги та Привілеї, зняти депутатську недоторканність та зменшити
їх загальну кількість і т.д. і т.п. |
|
|
Хоч
суспільство загниває "зверху", відновлення має починатися
"знизу" - з кожного з нас. |
|
|
СЛАВА
УКРАЇНІ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|