4. Розрахунок рентного доходу (прибутку).
Головним джерелом вартості землі в сільськогосподарському виробництві була, є і буде ПРИРОДНА РОДЮЧІСТЬ ГРУНТІВ!
     РОДЮЧІСТЬ, відображену в урожайності культур, через ринкову ціну продукції, можна умовно виразити в грошовому еквіваленті. Цей еквівалент називається валовий дохід.
Таблиця 33
Миколайович, це розрахунок валового доходу на Вашій земельній ділянці.
Нормальна (типова) урожайність, ц/га 19,1
Середня ціна реалізація озимої пшениці, грн/ц 390
Урожайність побічної продукції (солома), ц/га 34,8
Середня ціна реалізація побічної продукції*, грн/ц 31,5[1]
Валовий дохід, грн/га 8558,46
     *Миколайович, середня ціна реалізація побічної продукції (соломи) в ринкових умовах може бути дещо інша. При бажанні, можете уточнити!
     Праця селянина тим ефективніше, чим вище родючість землі. І навпаки, земля віддячує більше тому господарю, в якого краща агротехніка. Родючість, як засіб виробництва, відтворюється працею!
     Будь яка Вартість товару визначається сукупним працею всіх, хто прямо чи опосередковано допоміг її створити. Урожай ввібрав працю землевпорядників, агрономів, винахідників і виробників техніки, селекціонерів, хіміків, біологів, виробників спецодягу та виховательки в сільскому дитсадку, і т.д.
     Основою для визначення витрат на вирощування продукції озимої пшениці стала технологічна карта, де за статтями витрат на підставі переліку передбачених в технології робіт, ґрунтово-кліматичних умов, встановлених норм виробітку, нормативів витрат праці, матеріальних та інших ресурсів і з урахуванням раціонального використання землі, основних засобів, застосування прогресивних агротехнічних і організаційних заходів визначена загальна сума витрат виробництва.
     Якщо агрегатування техніки по видам робіт Вас не задовольняє - змінюйте з урахуванням наявних марок.
Таблиця 34
Миколайович, це розрахунок витрат.
Показники Од.вим. При урожайності 19,1 ц/га
кількість ціна за одиницю, грн вартість-всього, грн
Виробничі витрати: #ЗНАЧ!
Насіння кг 220 5,85 1287
#ЗНАЧ! т #ЗНАЧ! 315,23 #ЗНАЧ!
#ЗНАЧ! т #ЗНАЧ! ###### #ЗНАЧ!
#ЗНАЧ! кг[2] #ЗНАЧ! ###### #ЗНАЧ!
#ЗНАЧ! кг[3] #ЗНАЧ! ###### #ЗНАЧ!
#ЗНАЧ! кг[4] #ЗНАЧ! ###### #ЗНАЧ!
Засоби захисту рослин:  Протравлюва Вітавакс - 200 л 0,088 264,18 23
Гербіцид Прима л 0,5 415,64 208
Інсектицид Бі-58 л 0,75 228,96 172
Фунгіцид Альто Супер 330 ЕС л 0,5 1008,9 504
Дизельне пальне л #ЗНАЧ! 13,92[5] #ЗНАЧ!
Мастила л #ЗНАЧ! 41,77 #ЗНАЧ!
Технічне обслуговування, ремонт і зберігання грн     #ЗНАЧ!
Загально-виробничі витрати та інші #ЗНАЧ!
Амортизація грн     #ЗНАЧ!
Заробітна плата з нарахуваннями: грн     #ЗНАЧ!
                     механізовані роботи люд/год #ЗНАЧ! ###### #ЗНАЧ!
                     ручні роботи люд/год #ЗНАЧ! ###### #ЗНАЧ!
Податок на землю грн 1 57,09 57
Транспортні витрати т/км #ЗНАЧ! 10,85 #ЗНАЧ!
Електроенергія кВт/год 5,5 1,57 9
Витрати на управління і організацію виробництва грн     #ЗНАЧ!
Разом витрат на 1 га грн     #ЗНАЧ!
Витрати первинної переробки (очистка)  на 1 га грн     29
Витрати реалізації  на 1 га грн     #ЗНАЧ!
Повні виробничі витрати  на 1 га грн     #ЗНАЧ!
#ЗНАЧ!
     Але, як говорить у своїй монографії білоруський вчений-аграрій К.І. Довбан: «... якщо суспільство ставиться до землі байдуже, не підтримує на належному рівні її родючість, свідомо чи несвідомо ігнорує закони землеробства, рано чи пізно воно зіткнеться з необхідністю дорогою ціною відновлювати втрачене ». Нехтують підприємці - розплачується суспільство!
#ЗНАЧ!
     Підсумовуючі викладене хочемо наголосити, що з точки зору здорового глузду саме так має виглядати експертна грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
     На цьому можна було б поставити крапку, але вважаємо за доцільне розглянути, як за часів незалежної України змінювалась ринкова і нормативна ціна 1 гектара ріллі в залежності від урожайності, кон´юктури зерна на світових ринках, курсу долару і ставки рефінансування НБУ. 
Таблиця 35
Динамика ринкової ціни 1 гектара ріллі в залежності від урожайності, кон´юктури зерна на світових ринках, курсу долару і ставки рефінансування НБУ. 
Рік* Урожайність зернових, ц/га Ціна реалізації, грн Чистий дохід Ставка НБУ, %  Курс 100$, грн. Вартість землі
 $ В цінах 2016, грн. Нормативна, грн.
1996 19,6 168,4 129,5 62,1 182,95 114 4108 3674
1997 24,5 176,1 117,7 24,7 186,17 256 9212 6257
1998 20,8 154,2 6 61,4 244,95 4 143 6627
1999 19,7 200,4 42,3 50,3 413,04 20 733 6708
2000 19,4 443,8 338,5 30,6 544,02 203 7321 7561
2001 27,1 381,3 312,2 19,8 537,21 294 10567 8876
2002 27,3 312,5 138 9,5 532,66 273 9819 9053
2003 18,2 535,1 305,9 7,5 533,27 765 27536 9053
2004 28,3 453,1 214,6 7,5 531,92 538 19365 9053
2005 26 417,8 32,7 9,5 512,47 67 2415 9053
2006 24,1 515,2 85,6 8,5 505 199 7175 9369
2007 21,8 833,5 405,2 8 505 1003 36107 9369
2008 34,6 778,6 379,6 11,3 526,72 638 22957 9632
2009 29,8 799 162 11,2 779,12 186 6683 11096
2010 26,9 1120,9 368 9 793,56 515 18548 11751
2011 37 1374,2 1052,4 7,8 796,76 1704 61355 11751
2012 31,2 1547,1 636,9 7,6 799,1 1056 38003 20635
2013 39,9 1299,8 76,6 7 799,3 136 4910 20635
2014 43,7 1801,4 1614,5 10,2 1188,7 1332 47937 20635
Серенднє 27,4 700,7 337,8 19,1 574,3 489,6 17626 10568
     * лише за ці роки ми змогли знайти достовірні дані.
     Аналізуючі даніі таблиці 35, впадає в очі 2013 рік - урожайність велика, ціна на зерно нормальна, доллар стоїть як вкопаний, а прибуток близький до нуля!
     «Причиною такого критичного стану українських агровиробників є істотне зниження світових цін на зерно. Однак не останню роль тут відіграє відсутність відшкодування ПДВ при експорті зернових і олійних культур, яке створює істотний дисконт до нинішнього рівня цін ».
     Слід також відзначити, щов доларовому еквіваленті  вартість землі не перевищувала 2000$ за гектар в чудовому, з усіх сторін, 2011 році.
     В середньому за 1996-2014 роки, ціна землі  в доларовому еквіваленті  склала 489.6$ за гектар!
     Тому оптимістичні очикування: «У разі повного запуску ринку ціна на землю буде стартувати в межах  1000$ за гектар.», нам вбачаються дещо завищеними.
     Альтернатвні підходи до оцінки землі.
     А що отримаємо, якщо РОДЮЧІСТЬ виразити в альтернативних еквівалентах? Наприклад в енергетичних одиницях?
     Абсолютно вся енергія, крім ядерної, на планеті Земля має сонячне походження!
     Припливи, відпливи - гравітацією, вітри – перепадом температур, енергія річок - випаровуванням, адже воду до витоків піднімає Сонце.
     Консервована енергія в нафті, газові і вугіллі - результати фотосинтезу доісторичних папоротей - це все Сонце!
     Враховуючи скромні потреби людства, енергії не просто багато, а ДУЖЕ БАГАТО. 
     Питання лише в способі її накопичення, зберігання і транспортування.
     Якщо розглядати сільськогосподарське виробництво, як способі накопичення, зберігання і транспортування сонячної енергії, то мабуть можна винайти спосіб переведення вирощеної продукції в нафту, газ або вугілля.
     Другий методичний підхід полягає у визначенні вартості земельних угідь сільськогосподарського призначення через оцінку відтворення 1 т гумусу родючого шару ґрунту.
     Тобто, природа витрачала певну енергію на створеня гумусу протягом певного проміжку часу, а щоб створити таке саме в штучних умовах потрібні певні кошти.
     Можна придумати безліч методик - зупинимось на цих двох підходах.
Таблиця 36
     Миколайович, це вартість 1 гектара ріллі за енергетичними підходами
Шифр агрогрупи По дизельному пальному За запасами гумусу
Урожайність зерна, ц/га Вихід соломи, ц/га Енергетичний еквівалент солярки, тонн/га Енергетичний еквівалент солярки, грн/га Вміст гумусу, % Запаси гумусу в орному шарі, т/га Ціна тони гумуса, грн Вартість відтворення енергетичного ресурсу (запасу гумусу), грн[6]
15в 23,3 40,2 #ЗНАЧ! #ЗНАЧ! 1,6 53 5898 314691
20б 21,5 38,1 #ЗНАЧ! #ЗНАЧ! 1,0 38 5898 225580
150! 13,4 27,9 #ЗНАЧ! #ЗНАЧ!     5898  
Середнє 18,9 34,8 #ЗНАЧ! #ЗНАЧ! 0,81 28 5898 166537
#ЗНАЧ!
     На всяк випадок коефіцієнти переводу сільськогосподарських угідь щодо ріллі: сіножаті - 0,21; пасовища - 0,20; багаторічні насадження - 4,8;
     Зрошувані землі: а) рілля - 2,0; б) багаторічні насадження - 8,0.
#ЗНАЧ!
     Можна нескінченно уточнювати нюанси та деталі оцінки земель - але для Вас і для Українського народу, головним буде буде питання: продавати чи ні? Яким бути ринку землі? І чи бути?
     РОЗДУМИ ПРО РЕАЛІЇ РИНКУ ЗЕМЛІ
Ведь земля - это наша душа... В. Высоцкий
     А душа продається?
     Яка кінцева мета Земельної реформи?
     Якщо образно представити українське суспільство у вигляді будинку, то його фундаментом, безумовно, буде Земля – в широкому розумінні.
     Чотири стіни: 1 - економіка, 2 - політика, 3 - наука, освіта, культура, 4 - соціальні відносини.
     Дах – правова система.
     Так от, розглядати ринок землі сільськогосподарського призначення, як кінцеву мету земельної реформи, окремо від усього будинку – абсурд!
     «Реформа йде десятий рік, не маючи головної мети, науково обґрунтованої стратегії і тактики, крім того, вона позбавлена комплексної програми і стійких пріоритетів. 
     Ця низка перепон ще доповнюється нестабільністю законодавства, поверхневим ставленням до розроблення правових положень, навіть правовим нігілізмом, який набуває поширення у сфері регулювання земельних відносин.
…реформа не була організаційно підготовленою, відсутні були матеріальні та технічні засоби її здійснення. Головною перепоною на шляху реформи було поглиблення соціально-економічної кризи у країні.» (Виділено нами). Право України» 2001 № 1
     Може ми щось пропустили за останні 15 років? Може щось помінялось? Чи Державу цікавить сам процес?
     В цьому сенсі і Єдина комплексна стратегія розвитку сільського господарства та сільських територій на 2015-2020 рр., при всій повазі до її аторів, - профанація.
     Не можна на частині стіни «економіка» замінити штукатурку і наклеїти нові (красиві!) шпалери знаючі, що стіна трухлява. 
     Поки не визначимось що ми будуємо (перебудовуємо, ремонтуємо!?) – храм чи конюшню, Германію чи Зімбабве, доти всі розмови про ринок землі ПЕРЕДЧАСНІ. Хоча дедалі шансів все менше... Уряди не хочуть проводити ніяких реформ, а якби ви хотіли, то не розуміють, як це робити.
     В результаті «вільного» ринку земель може так статися, що власниками земель України стануть декілька осіб.
     Не факт, що це не будуть спекулянти, пройдисвіти і так звана «Офшорна аристократія».
     Через оборудки з іпотекою і продажні суди, Українські чорноземи перейдуть у власність закордонних «інвесторів» і будувати будинок Україна вже буде ні на чому!
     Тому саме в цьому контексті треба читати Статтю 14. Конституції України: «Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави».
     Продавати чи не продавати землю - це питання національної безпеки, незалежності (економічної, соціальної), це питання майбутнього. Сильні світу цього в ключових країнах уже давно зрозуміли, що світ вступив в період дефіциту ресурсів - нафти, газу, питної води і родючих земель.
     Приватизувати землю - «прихватизувати» Україну, а радше, останнім недопроданим багатством, яке має забезпечувати добробут народу України, а не «обраним» або привілейованої купки людей. 
     Ринок сільськогосподарських земель - небезпечний, необов'язковий і шкідливий на даному етапі розвитку України.
     Також можуть існувати тайні домовленості варіантів повернення кредитів землею!
    Якщо уважно прочитати книгу "Исповедь экономического убийцы" Джона Перкинса, і зіставити деякі факти, то такий сценарій для України геть не виглядає фантастичним.
     Бо вірити в цьому світі не можна НІКОМУ!
     Факт1. На Україні висить кредитне ярмо, країна не має змоги повернути борги.
     Далі - ультиматум: або гроші "на бочку", або давайте сюди ваші природні ресурси (землю).
     Факт2. Варто було 22 липня 2014 Голові Державного агентства земельних ресурсів України Рудик С.Я. тільки заїкнутися, що "В Україні можуть повністю заборонити продаж сільгоспземель".
     То вже  10 вересня 2014 р., тобто всього через 50 днів, його відсторонили від виконання повноважень!
     Факт3. В Україні Земля без органа – щоб потім не знайти крайнього.
    Факт4. Найбільше українських земель орендує Ахметов, син Кравчука і Нова Зеландія.
     Список відкритий…
     В Україні створюються всі умови для ПОВНОГО І ОСТАТОЧНОГО ДЕРИБАНУ ЗЕМЛІ! 
     "Відберіть у людини або у народу гроші, товари, худобу, і ваш грабіж закінчиться разом з вашим відходом. 
     Плин часу, звичайно, не зробить ваш злочин справою хорошою, але він знищить його наслідки. 
     Але відберіть у народу землю, і ваш грабіж триватиме вічно. 
Він буде новим пограбуванням для кожного нового ряду поколінь, для кожного нового року, для кожного нового дня ».
Генрі Джордж, американський економіст. 
     Ні за одне слово у цьому тексті ми не відповідаємо. Більш того, ніщо з вищенаведеного тексту не є закликом ні до чого, ніщо не може бути витлумачено як прогноз або сприйнято як найбільш ймовірний перебіг подій з нашої точки зору. 
     І тим не менше, якщо все це або багато з цього збудеться так, як описано, ми зовсім не здивуємося. 
     Без патетики. 
     Земля, в економічному сенсі, не є товаром - вона не створена людською працею. Вона має ціну лише тому, що абсолютно штучно, шляхом прямого привласнення, стала власністю.
     Зараз ціну землі визначають за її потенційною родючістю і зручності використання. Але в будь-якому випадку купівля-продаж земель - не вихід, а глухий кут. Вона не зупинить падіння родючості - у нового господаря залишається ще менше грошей на її відновлення - витратив на придбання землі.
     Крім того, володіння землею має означати і володіння всіма засобами її використання: комунікаціями, енергією, технікою, речовинами. А вони в руках агрохолдингів. 
     В результаті земля нічого не означає. Розрахункова вартість чорноземів - близько 200000 доларів за га, але селяни, позбавлені техніки і обігових коштів, готові і будуть продавати паї за безцінь.
     Ахова ситуація самих «просунутих» країн доводить: купівля-продаж земель виразно шкодить землеробства. Ставлячи наживу вище сенсу використання ґрунтів, приватна власність на землю, швидше за все, і є головною причиною деградації світового с/г виробництва.
     Далі викладена думка почесного землевпорядника України Думіна Ю.В.
     Керуючись здоровим глуздом, в інтересах всіх громадян України, визнаючи паювання страшною помилкою (якщо не диверсією проти України!) при здійсненні земельної реформи, повернути в державну власність всі землі товарного сільськогосподарського виробництва, передбачивши наступні кроки: 
1. Всі землі, що знаходяться у власності громадян, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (паї), повертаються в державу з виплатою компенсації, по нормативній грошовій оцінці, починаючі з 2020 року. 
2. В договорах оренди земельних ділянок замість власників землі, громадян України, власником землі автоматично стає держава і орендна плата сплачується державі (в уповноважений банк) у відсотках на рівні середньої депозитної ставки НБУ. Всі інші податки призупиняються до моменту укладання договору оренди.
3. Уповноважений банк приймає земельний пай, відкриває депозитний рахунок на власника паю у розмірі нормативної грошової оцінки.
4. Держава, як власник всіх земель, товарного сільськогосподарського виробництва, проводе міжгосподарський землеустрій - виділяється АГРОЛАДШАФТ (єдиний масив: рілля, польові дороги, лісосмуги, чагарники, сінокоси, пасовища, яри, болота та інші угіддя). Право вільного доступу громадян до них (крім ріллі) зберігається.
5. Держава проводить нормативну грошову оцінку земель АГРОЛАДШАФТІВ з урахуванням якості ґрунтів, ДЗЗ, місця розташування земель, наявності інфраструктури та інших чинників.
6. Сільськогосподарські підприємства в обов’язковому порядку  замовляють проекти землеустрою сільськогосподарського виробництва на АГРОЛАДШАФТІ (АГРОЛАДШАФТАХ) - можливо, як вважав В.М. Кривов, на конкретну сільську раду.
7. На підставі проекту землеустрою укладається один договір оренди землі на термін від 7 до 50 років (по рішенню орендатора) з орендною платою 3%. Податки починають сплачуватись в повному обсязі.
     Деталі, закони, методики і порядки, при бажанні, можна доопрацювати.
     Якщо без відкриття земельного ринку все-таки обійтися не вдасться, то РИНОК ЗЕМЛІ НЕ ПОВИНЕН СТАТИ «БАЗАРОМ», а держава (громада) повинна мати право першочергового викупу угідь. 
     "Свого часу так вчинили в США - викуповували за бюджетні гроші сільгоспугіддя і потім здавали їх в оренду. Таким чином з приватного обороту там вже вивели близько 50% землі", - Віталій Львів.
     Народний депутат, член парламентського комітету з питань аграрної політики Валерій Давиденко вважає, що "Спочатку ми повинні …розробити критерії визначення ціни (чи враховуватиметься родючість ґрунту, кліматична зона та ін.), правила проведення аукціонів, а по-хорошому, все потрібно починати з інвентаризації угідь".
     І додав, що варто також провести ретельну оцінку сівозміни, щоб не вийшло так, що, знявши мораторій і розпродавши землі, Україна отримає лише високо маржинальні кукурудзу і соняшник, а пшеницю і крупи буде змушена імпортувати.
     Зі свого боку додамо, що задача ця не з легких. Свого часу братами Г. і Ю. Одумами сформульований та М. Ф. Реймерсом доповнений Закон максимізації енергії і інформації - найкращі шанси на виживання має та система (агроландшафт + сівозміна + технології = система), яка найбільшою мірою сприяє надходженню, виробленню та ефективному використанню енергії та інформації. Максимальне надходження речовини не гарантує системі успіху в конкурентній боротьбі. 
     Підсумовуючі викладене хочемо навести кілька ознак того, що Вас хочуть обдурити (Держава в особі чиновників чи  ріелтор) при продажу землі:
     - Держава не визначила демпінгову ціну землі, при  якій угоди купівлі-продажу не можуть бути укладені - земля не може коштувати як дешевий лінолеум;
     - Ви не маєте інструменту визначення ринкової вартості своєї землі;
     - Вам пропонують «фіксовану» ціну на землю;
      - Вам пропонують оплату частинами;
     - Вам обіцяють оплату через певний час після укладання договору;
    - у Вас вимагають нормативну грошову оцінку на земельну ділянку;
    - у Вас вимагають експертну оцінку земельної ділянки;
    - Ви не можете оформити договір купівлі-продажу в місцевій Раді.
Багатство України – це володіння землею, а не грошима! Земля, як дух нації, не може, не повинна бути проміняна на папірці!
Шифр агрогрупи Нормативна 
Загальний бал по агрогрупі  Бал по оціночному району «Ніжинсько-Бахмацький» Бал по області Нормативна грошова оцінка, грн/га
15в 7 36 40 4274
20б 10 36 40 6106
150! 11 36 40 6716
Середнє 9 36 40 5709

[1]
Через порівняльні ціни. Наказ Держкомстату від 23.01.2007 №13
[2]
В перерахунку на стандартні туки
[3]
В перерахунку на стандартні туки
[4]
В перерахунку на стандартні туки
[5]
Мілкий опт
[6]
http://zsu.org.ua/andrij-martin/89-2011-04-15-15-06-59