Народу України присвячується!
Створено без будь якої підтримки Держави, політичної партії або громадської організації
ЗМІСТ
Для розрахунку ринкової вартості земельної ділянки потрібен Microsoft Office Excel 2007 та вище.
1. Передмова – читати обов’язково!
2. Вхід – реєстрація власника і основних параметрів використання ділянки
3. «Крок1» - вибір місця розташування ділянки. Вплив клімату на урожай.
4. «Крок2» - уточнення ґрунтів на ділянці. Вплив ґрунтів на урожай.
5. «Крок3» - визначення параметрів поля. Екологія виробництва.
6. «Крок4» - уточнення поточних ринкових цін. Економіка виробництва.
7. П1 - П4 – пояснення до розрахунків виконаних в «Крок1-4»
8. Післямова – читати обов’язково!
Щоб отримати максимальне задоволення від роботи з ЗЕМЕЛЬНИМ КАЛЬКУЛЯТОРОМ потрібно мати вихід в Інтернет.
ДО ЧИТАЧА.
Перед Вами "Жива Книга про реальну вартість Української землі" або                "ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР"
Чому ЖИВА? Тому що з одного боку Ви становитесь безпосереднім учасником процесу оцінки своєї земельної ділянки шляхом введення мінімально необхідної вхідної інформації, а з другого – Ви вправі самостійно змінювати ті чи інші дані в Базах Даних, довідниках або формулах, якщо впевнені, що вони більш точно описують деталі або суть процесу для Вашої місцевості!
ВПЕРШЕ абсолютно ВСІ ДАННІ ВІДКРИТІ!
В той же час це Книга – тому що в популярній, наскільки це можливо, формі розкривається механізм формування вартості землі в умовах конкретної місцевості, конкретних ґрунтів в конкретних умовах кон'юнктури ринкових цін.
В Книзі використано лише формули і функції стандартного інтерфейсу користувача Excel – отже не треба бути програмістом щоб вносити зміни.
Розповсюджується абсолютно безкоштовно (Freeware), "як є"(AS IS).
Бази даних ЗЕМЕЛЬНОГО КАЛЬКУЛЯТОРА містять загальнодоступну і актуальну інформацію, яка використовується в розрахунках.
Методика розрахунку ринкової вартості земельних ділянок постійно уточнюється.
ВІД АВТОРІВ.
Покупайте землю — ведь её уже больше никто не производит. (Марк Твен)
Навіть затятий скептик розуміє – мораторій не може бути вічним і рано чи пізно ринок земель сільськогосподарського призначення має відбутися!
І сьогодні, як потенційних продавців так і потенційних покупців, дуже цікавить: яка ж вона буде ціна на землю?
Розрахунок ринкової вартості землі поки що ніхто не проводив і найбільшою проблемою є те, що бізнес-середовище поки що теж не знає, від чого відштовхуватися при розрахунках реальної вартості землі. Інакше кажучи, бізнесмени та інвестори поки не знають, скільки їм варто платити за землю.
Ну, а що має робити в цьому випадку селянин, якому від Бога й влади нарізали шматок землі в чотири гектари? Нижче якої цифри сьогодні не можна «опускатись», виходячи із цією землею на ринок?
Адже цей селянин ще пам'ятає «Велику приватизацію», ваучери, і те що він реально за це отримав. Невже й цього разу він дасть себе ошукати?
На розробку простого інструментарію, який би дозволяв «прикинути» вартість земельної ділянки пересічному українцю, не обтяженому знанням методики і порядку оцінки земель, нас наштовхнув ПЕНСІЙНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР.
Там теж треба трохи «помучитись» з початковим даними, теж нема ніякої гарантії, що дійсно таку пенсію Вам нарахують, але ж Ви приблизно ВЖЕ ЗНАЄТЕ порядок цифр.
З ідеєю створення ЗЕМЕЛЬНОГО КАЛЬКУЛЯТОРА під патронатом Держави ми ще в 2011-2012 роках звертались до Держземагентства та Мінагрополітики в межах проекту «Надання громадськості інформаційних послуг, підвищення відкритості діяльності влади в проведенні земельної реформи та створення прозорого ринку земель сільськогосподарського призначення».
Це був той час, коли Україна почала чепуритись, збираючись вступити до Євросоюзу і розпорядженням Кабінету Міністрів від 13 грудня 2010 р. № 2250-р вже була схвалена Концепція розвитку електронного урядування в Україні.
Тому і передбачалось що ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР можна буде БЕЗКОШТОВНО «скачати» з сайту відомства, або зробити розрахунки в режимі on-line, як у пристойній європейській країні (або навіть краще)!
Нам здавалось і здається, що найліпше для народу і для Держави, це можна зробити за допомогою кадастрової карти – знайшов свою ділянку, «клікнув» на неї і все бачиш: і ґрунти, і нормативну оцінку і ринкову вартість.
«НЕ НА ЧАСІ» – приблизно такою була відповідь чиновників.
А  програмісти, до яких ми звертались, запросили 20 тисяч долларів  за написання програми і ще 10 тисяч гривень за  розробку сайту.
Нічого не залишалось як самостійно, у вільний від роботи час, почати втілювати в життя ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР.
Ми дякуємо небайдужим землевпорядникам за надання інформації про якісну характеристику ґрунтового покриву по областям (не змогли отримати в повному обсязі по Кіровоградській і Хмельницькій, є питання по достовірності даних Донецької – тому в цих областях можливе викривлення в розрахунках), волонтерам за співпрацю по створенню усіляких баз даних.
Знімаємо капелюха перед фахівцями корпорації Мicrosoft за створення табличного процесора Excel.
Особлива подяка Миколі Павлову, за розробку і підтримку сайту Planetaexcel.
Без перших ми б не змогли цю книгу створити, а без підказок другого мабуть би і досі працювали над втіленням в життя цієї ідеї.
Створюючи ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР ми ставили за мету переконати громадськість, а потім і можновладців, що в ДЕРЖАВІ УКРАЇНА до моменту зняття мораторію НЕОБХІДНО, МОЖНА і ПОТРІБНО створити, і тому числі і інформаційні, умови для цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення.
Перед тим як продавати, кожна людина повинна знати вартість своєї землі - а ОБОВ'ЯЗОК Держави це зробити.
У 1626 році голландський губернатор Пітер Мінуїт купив у індіанців острів Манхеттен. Оплата була проведена ножами, сокирами, намистом, дзеркалами та іншими необхідними в побуті індіанців предметами.      Купівля острова обійшлася голландцям в 60 гульденів (24 долари).
Бо головна мета завершення Земельної реформи не ошукати селян, а створити з України - аграрну наддержаву.
Буде корисним як великим сільгоспвиробникам, так і фермерським господарствам.
Стане в нагоді студентам сільськогосподарських Вишів, які навчаються на землевпорядника, агронома, економіста або еколога.
ВСТУП.
Популярно про складне. Все можливо - потрібно лише докласти зусиль.
За великим рахунком а ні продавцеві, а ні покупцеві ніяка експертна оцінка земельної ділянки не потрібна – домовились про ціну (хоч за одну гривню, хоч даром!), вдарили по рукам і бути по тому!
Але держава, згідно норм діючого законодавства, з кожної угоди бере МИТО. Мито береться від ринкової вартості земельної ділянки, а не від тої про яку домовились. А цю вартість має право визначати лише експерт – звідси і назва «експертна грошова оцінка».
Ми не ставимо за мету зробити з Вас експерта, але для того щоб розуміти, як рахує ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР і правильно інтерпретувати результати розрахунків нам необхідно провести невеликий «лікнеп».
Правові засади проведення оцінки земель окреслені в Законі України "Про оцінку земель".
Основні правила здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок сформульовано Методиці № 1531 (Постанова КМУ від 11.10.2002 г.).
Технічні питання проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок викладено в Порядку № 2  (Наказ Держкомзему від 09.01.2003 г.).
Формула, за якою визначається ринкова вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення методичним підходом, який називається: «капіталізація чистого операційного доходу» дуже проста: треба всього на всього поділити чистий операційний дохід або рентний дохід (прибуток), який щорічно приносить земельна ділянка поділити на ставку капіталізації.
,                                                                                         (1)
де: Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях);
До - чистий операційний дохід або рентний дохід (у гривнях);
Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).
Почнемо зі ставки капіталізації. Представте, що Ви бізнесмен і Вам пропонують вкласти гроші в бізнес-проект, який пов’язано з виробництвом сільськогосподарської продукції. Перше, що Ви зробите – замовите бізнес-план і порахуєте: через скільки років (термін капіталізації) вкладені гроші повністю окупляться і почнуть приносити Вам прибуток?
Припустимо, термін капіталізації - чотири роки. Ділимо одиницю на чотири і отримуємо ставку капіталізації, яка дорівнює 0.25. Цілком зрозуміло, що Вас, як бізнесмена, заінтересує той проект, в якому ставка капіталізації буде наближатися до одиниці і немає здорового глузду вкладати сьогодні гроші в проект, який приносить менше, ніж ставка по банківським депозитам.
Довідково: при визначенні нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення термін капіталізації встановлено у 33 роки! Його встановили ще за радянських часів, а він діє і зараз!
Тепер розглянемо як обрахувати чистий операційний дохід.
І тут все просто – потрібно від доходу, який забезпечує Ваша земельна ділянка відняти витрати на вирощування, збирання та реалізацію продукції.
Приклад розрахунку вартості ріллі.
Земельна рента, розрахована як чистий операційний дохід, що отримується при вирощуванні пшениці за формулою:
До = (P - C) * Q,                                                                           (2)
де: Р - ціна реалізації пшениці, С- всі витрати на вирощування пшениці, Q - урожайність пшениці.
Урожайність пшениці приймемо - 40 ц / га або 4000 кг / га або 4 т / га.
Ціна реалізації на пшеницю ІІІ класу станом на 22.04.2016 коливаються (залежно від регіону): від 2830 до 4500 грн / т. Беремо середнє - 3665 грн / т.
Сумарні витрати по вирощуванню пшениці з урахуванням норми прибутку складуть близько - 2780 грн / т.
Хай ставка дисконтування дорівнює Обліковій ставці Національного банку України (станом на 22.04.2016) = 19%
Тоді чистий операційний дохід по пшениці буде становити:
До = 4 т / га * (3665 - 2780) = 3540 грн / га.,
А вартість одного гектара ріллі сягне:
Цкп = 3540 / 0.19 = 18631.58 грн / га;
Вісімнадцять тисяч шістьсоттридцять одна гривня 58 коп за гектар.
Отже дійсно все дуже просто!
Нам залишається лише визначитись з урожайністю, яку можна отримати на Вашій земельній ділянці і розрахувати чистий операційний дохід.
Якщо Ви самі хазяйнуєте на землі, то ведете якусь бухгалтерію і можете, більш-менш правильно, обрахувати чистий операційний дохід але…
Де гарантія, що Ви добрий хазяїн і не робите шкоди землі? Де гарантія що Ви вирощуєте продукцію без нітратів? Де гарантія що Ви не сієте соняшник по соняшнику і не виснажуєте землю і дієте в межах хартії грунтів?
Тому, незалежно від того як Ви хазяйнуєте, у відповідності до Методики № 1531 при визначенні доходу, який забезпечує Ваша земельна ділянка «враховується типовий для даної місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сівозміни і збереження родючості землі.
Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку» (виділено нами).
Рухаємось далі. У силу того, що чиновники не спромоглися дотепер затвердити типові для даної місцевості набори культур - в цій версії ЗЕМЕЛЬНОГО КАЛЬКУЛЯТОРА розрахунки будемо вести по озимій пшениці – вона вирощується абсолютно в усіх природно-кліматичних зонах і може рости майже на всіх видах ґрунтів.
А от як обрахувати нормальний (типовий) урожай озимої пшениці?
Знов звертаємось до Методики № 1531. Отже за нею «нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх природну урожайність та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів».
Природну урожайність сільгоспкультур забезпечують агрокліматичні умови і родючість ґрунту, при оптимальному рівні агротехніки.
Приблизно так.
Рис. 1. Умовна схема формування урожайності с/г культур
Любий агроном твердо знає, що природна урожайність формується під дією світла, тепла, вологи та наявності доступних для рослини поживних речовин. Сьогодні існують такі технології, що в теплицях і землі не треба - подають поживний розчин.
Але якщо в теплиці можна розрахувати скільки потрібно світла, тепла, вологи та поживних речовин для отримання максимального урожаю рослини і автоматично їх підтримувати, то у відкритому ґрунті дещо навпаки світла і тепла більше на півдні, вологи на півночі і заході, а найродючіші ґрунти – в центральній частині.
Тому об'єктом оцінки є окрема земельна ділянка, а предметом оцінки - сукупність властивостей землі, що характеризують умови ведення сільського господарства, зокрема:
1. агрокліматичні умови і родючість ґрунту, що впливають на рівень врожайності сільгоспкультур;
2. технологічні властивості земельних ділянок, які визначають рівень сприятливості проведення різних польових робіт за допомогою різних механізмів і витрати на їх виконання;
3. віддаленість ділянки землі від внутрішньогосподарських виробничих центрів і населених пунктів.
В ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР вбудовано кліматичні довідники для всієї України і результати розрахунків природної урожайності за ними наведено в блоці «Крок1».
Для розрахунку приходу світла, використовується підпрограма розрахунку довжини дня в залежності від широти місцевості та пори року, яка знаходиться на сайті.
«Крок2». Після клімату нам треба визначити яку урожайність пшениці озимої можуть забезпечити ґрунти, які знаходяться на Вашій земельній ділянці.
В державі існує «Номенклатурний список агровиробничих груп ґрунтів» і Вам потрібно, у відповідності до нього, визначити шифр ґрунтів, які знаходяться на Вашій земельній ділянці і ввести їх до ЗЕМЕЛЬНОГО КАЛЬКУЛЯТОРА.
Рекомендуємо Вам два можливих шляхи.
1. Свого часу в кожному колгоспі була «Картограма агровиробничих груп ґрунтів» - поцікавтесь у правонаступника або агронома про її наявність. Можливо ця картограма є в сільській раді у землевпорядника.
2. Зверніться до територіального науково-дослідного та проектного інституту землеустрою – вони за невеликі кошти видадуть довідку, але їм потрібно однозначно знати - в якому полі Ваша земельна ділянка знаходиться.
«Крок3». Уточніть параметри поля, на якому розташована Ваша земельна ділянка (довжина, ширина, експозиція тощо).
Якщо все благополучно, далі ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР визначає екологічно безпечну дозу мінеральних добрив і визначає «прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів».
«Крок4». Відчуйте себе бізнесменом. Зерно треба продати по дорожче, ГСМ купити по дешевше!
Отже урожайність є, ціна є - залишається обрахувати виробничі витрати і перед Вами довгоочікуваний чистий операційний  дохід, який можна отримати з Вашої земельної ділянки.
Для цього нам потрібна Класична технологічна карта вирощування озимої пшениці по пару з найменуванням робіт із вказівкою якісних показників
Згідно Методики № 1531 «До виробничих витрат належать:
технологічні витрати на одержання сільськогосподарської продукції (включаючи загальногосподарські витрати);
витрати первинної переробки;
витрати реалізації.
Технологічні витрати на гектар вирощування сільськогосподарських культур на ґрунтах з різною урожайністю визначаються за типовими технологічними картами з прив'язкою до конкретної земельної ділянки або шляхом аналізу середньо багаторічних даних щодо їх рівня, який склався в районі розташування об'єкта оцінки».
Якщо фермер сам визначає, чи потрібне йому снігозатримання, і чи є сенс застосовувати мінеральні добрива і засоби захисту рослин, а також транспортувати за межі поля солому (чи не тому палять?), якщо нема тваринництва, то за Методикою № 1531 – все що потрібно по технології зробити - повинно бути зроблено! І крапка.
Тому і в ЗЕМЕЛЬНОМУ КАЛЬКУЛЯТОРІ розрахунки ведуться виключно за технологічною картою.
Маючі обсяг робіт за довідниками (вбудовані в ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР) визначаються фізичні показники витрат, які потім переводяться в грошовий еквівалент:
об'єми перевезень*відстань перевезень тонно/кілометри;
тонно/кілометри*нормативи витрат палива літрів бензину;
літрів бензину*ринкову вартість палива витрати на «Паливно-мастильні матеріали».
І так по кожній позиції!
Але це ще не все. При обрахуванні чистого операційного доходу до складу витрат не включаться витрати на амортизацію основних засобів.
Перед Вами розрахунки у вигляді Висновку, зроблені ЗЕМЕЛЬНИМ КАЛЬКУЛЯТОРОМ на підставі Ваших даних.
Пам'ятайте, «продукт згоди при повному непротивлення сторін» - це ціна, а те, що визначає оцінювач, сидячи біля комп'ютера - це вартість.
Зворотній зв'язок
Свої критичні зауваження, побажання, думки про ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР й питання користувачі можуть направляти за адресою ?????????. Однак у силу об'єктивних причин ми не обіцяємо, що зможемо відповісти на всі листи.
У всякому разі безсумнівний інтерес представляє думка користувачів про те, що можна було б удосконалити у програмі й на що варто звернути увагу в наступних версіях. Заздалегідь виражаємо вдячність усім, хто надасть свої відгуки.
Відкриті для співпраці.
Угоди за домовленістю.
Ми намагались створити зрозумілий, простий і в той же час цікавий інтерфейс.
- комірка цього кольору для  введення інформації здійснюється шляхом вибору із списку. Якщо клацнути мишкою на такій комірці то справа з’явиться кнопка.
- комірка цього кольору для  введення інформації вручну (як правило з підказкою щодо вимог до формату даних).
- наявність залитого червоним кольором трикутника у верхньому правому куті свідчить про наявність додаткової інформації. Підведіть до трикутника курсор – інформація відкриється.
P.S. Найвищою нагородою для нас буде, якщо чиновники, або найняті ними «експерти» почнуть лаяти цю книгу – значить ми на вірному шляху і значить все робимо правильно для народу України!
P.P.S. Приклад умовний, прізвища збігаються випадково.
P.P.P.S. Якщо держава затвердить: «типовий для даної місцевості набір культур», «типові сівозміни» і «типові технологічні карти» ми за півроку вдосконалимо ЗЕМЕЛЬНИЙ КАЛЬКУЛЯТОР.